半个小时后，江辰和李德志回到了会客厅。
律师团队已经收起了大部分设备。
陈律迎上前一步，声音恢复了平日的冷静：
“江董，所有文件核验完毕，产权清晰，无其他重大瑕疵或法律风险。”
江辰刚刚在别墅内外转了一圈，对这里的空间、设计、景观和私密性都相当满意。
他看向一旁的业主，开口道：“李先生，我们聊聊价格吧。”
李德志先是一愣，眼里瞬间迸发出惊喜。
如今市场低迷，特别是这种过亿的顶级豪宅，买家更是凤毛麟角。
江辰愿意谈价，意味着他对这栋别墅确实动了心。
此前他最怕的，就是对方因价格问题直接转身走人。
“江先生真是爽快！”
李德志说道：“这套房子的地段、品质、装修您都亲眼看过了，绝对是顶级水准！之前我的报价是1.98亿，这个价格绝对物有所值！”
他顿了顿，像是下了很大决心般说道：
“看江先生这么有诚意，我也拿出最大诚意！这样，江先生，我给您抹个零头，1.9亿！您看如何？这绝对是诚意价了！”
在他看来，一下子降了八百万，已然是割肉了。
江辰没有立即回应，只是平静地听着，目光沉静如水。
陈律适时开口：“李先生，这套别墅的市场公允价值评估，在没有任何瑕疵的前提下，确实在1.9亿至2亿之间。但，”
他话锋一转，“参考近期魔都类似高端物业的实际成交案例，其最终成交价普遍低于市场评估价10%-20%。更何况，您要求的还是全款支付，这本身就会对价格产生显着的下行压力。”
他的话有理有据，直指要害。
李德志的脸色变得有些难看。
陈律随即转向江辰，给出专业建议：
“江董，基于目前的风险评估和市场参照，我认为一个更合理的价格区间，应该在1.5亿至1.7亿之间。”
他没有直接说李德志的1.9亿不合理，但用数据和专业建议给出了更低的锚点。
江辰听完，脸上掠过一丝赞许。
什么是专业？
这就是专业。
他虽然有钱，却绝非冤大头。
能省则省，即使他的钱是大风刮来的。
“李先生，陈律的分析，很专业，也很客观。1.9亿的‘诚意’，我看不到。”
江辰的声音不高，却凝固了李德志脸上的笑容。
李德志张了张嘴，想辩解这套房子如何独一无二，如何用料考究，但那位陈律说的却是现实。
估价与成交价的差距，以及当前严峻的房地产下行趋势。
他也清楚，现在是买方市场。
这栋别墅挂牌已久，江辰是第一个，也是唯一一个真正坐下来谈价的潜在买家。
李德志咬了咬牙，仿佛做出了一个无比艰难的决定：
“江先生，我是真的很有诚意做成这笔交易！
这样，价格…价格我实在不能再少了。”
他语速加快，抛出了新的方案，“不过，我愿意再加上15套商品房！
位置就在市郊，都是现房！面积都在100平以上！
总价还是按1.9亿算，您觉得如何？”
江辰没有去看李德志，反而将目光转向了陈律。
陈律心领神会，迅速在平板电脑上调阅资料，几秒钟后，分析道：
“李先生提到的市郊新区商品房，近期市场成交均价在每平米3万元左右。
15套，按平均每套100平米估算，市场价值约在4500万。”
他话锋一转，指出了关键，“但是，该区域目前存在一定的去化压力，且捆绑销售涉及产权转移、税费、潜在空置成本以及可能的统一管理问题，实际价值和流动性都会大打折扣。
综合考虑附加风险和持有成本，其净值贡献度可能远低于账面价值。”
这番分析，无异于给李德志的“大礼包”泼了一盆冷水。
然而，让李德志和陈律都瞬间愣住的是江辰接下来的话。
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